Расторжение договора аренды земельного участка

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками и заключением сделок с ними, регулируются гражданским законодательством. Исключения составляют случаи, когда иное предусмотрено:

• земельным,
• лесным,
• водным законодательством,
• законодательством о недрах,
• законодательством об охране окружающей среды,
• специальными федеральными законами.

Согласно подпунктам 1 и 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), договор может быть изменён или расторгнут по решению суда, если:

1. Произошло существенное нарушение договора другой стороной.
2. Наступили иные случаи, предусмотренные законом или договором.

Порядок подачи требования:

Требование об изменении или расторжении договора может быть направлено в суд при соблюдении следующих условий:

• Получен отказ другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор.
• Ответ от другой стороны не поступил в установленные сроки:
• срок, указанный в предложении;
• 30 дней, если срок не указан в законе или договоре (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

На основании статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в следующих случаях:

1. Существенное нарушение условий договора арендатором.
2. Использование имущества с неоднократными нарушениями.
3. Существенное ухудшение состояния имущества.
4. Двукратная и более задержка арендной платы.
5. Невыполнение капитального ремонта в установленные сроки, если обязанность по ремонту возложена на арендатора.

Дополнительно договором аренды могут быть предусмотрены иные основания для расторжения. Арендодатель обязан направить письменное предупреждение арендатору о необходимости устранить нарушение в разумный срок.

Согласно пункту 2 статьи 45 и пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, если:

• Участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства или строительства, не используется в течение 3 лет (если федеральным законом не установлен более длительный срок).

Примечание: в указанный срок не включается время, необходимое для освоения участка, а также периоды, когда использование участка было невозможно из-за:

• стихийных бедствий,
• иных обстоятельств, исключающих целевое использование.

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 разъясняет, что в отличие от общих оснований прекращения аренды, специальные основания для досрочного прекращения договора аренды земельного участка закреплены в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса.

Для досрочного расторжения арендодатель обязан представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение условий договора аренды со стороны арендатора.

Разъяснения, данные Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ, остаются актуальными до принятия решений Пленумом Верховного Суда РФ (часть 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 № 8-ФКЗ).