Освобождение от уплаты арендной платы

По смыслу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендатора по внесению арендной платы является встречной по отношению к обязанности арендодателя передать имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению.

Таким образом, учитывая взаимный характер договора аренды, в случае неисполнения арендодателем обязанности по передаче имущества в состоянии, которое позволяет использовать имущество в соответствии с его назначением, у арендатора не возникает встречной обязанности по внесению арендной платы (пункт 2 статьи 328 ГК РФ).

Из положений статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 03.03.2016 N 305-ЭС15-15053).

Между тем суды не дали какой-либо правовой оценки изготовленному по делу экспертному заключению, в том числе на предмет его соответствия требованиям действующего законодательства. Изложенные в экспертном заключении выводы не опровергнуты, по существу оставлены без внимания.

При этом обстоятельства наличия недостатков в арендуемом имуществе, препятствующих его использованию по назначению, являются существенными для рассмотрения данного спора.

Судами не учтено, что отсутствие надлежащего встречного предоставления и невозможность в связи с этим использования объекта аренды являются основанием для освобождения от внесения арендной платы, расторжения договора и взыскания убытков.